Om samägande av bostad

Peter Edlund - advokat och krönikör på Mallorcanytt

Peter Edlund – advokat och krönikör på Mallorcanytt

Att äga en bostad gemensamt med andra.

Del 1.

Naturligtvis är det vanligt i både Sverige och Spanien att lägenheter och hus ägs av flera personer som inte är gifta eller sambor med varandra. Det kan vara fyra gamla kompisar i Sverige som gått ihop om en lägenhet i Palma, exempelvis.

Själva köpet är avtalat, betalt och klart sedan länge. Nu kommer perioden då alla ska njuta av detta lägenhetsinnehav, helst utan att några större meningsskiljaktigheter uppstår. Att vara samägare är dock en prövning för de bästa av vänner. Hur ska konflikter minimeras? Hur ska konflikter lösas om de trots allt uppstår? Var ska en rättslig prövning ske, av domstolen i Palma eller av domstolen i Göteborg?

Lösningen är ett skriftligt samäganderättsavtal. Ett samäganderättsavtal kan reglera förvaltningen, betalning av drift och underhåll, vem som ska ansvara för vad, när detta ansvar ska utövas i tid och rum, rätt till förköp för övriga om någon vill sälja sin andel, rätt till skadestånd om någon skadar egendomen, med flera liknande frågeställningar. Avtalet kan göras så långt och detaljerat som parterna tycker är lämpligt i förhållande till rådande tillit och egendomens värde.

Men om nu egendomen i fråga befinner sig på Mallorca då? Ställer det till problem för avtalsskribenterna som är svenska medborgare? Kan det till och med vara så att ett avtal kan skrivas utan att behöva bedriva djupa studier i spansk rätt?

Svaret är ja. Det vill säga det ställer till problem men problemen går att överbrygga.  Man kan skriva ett avtal som säger att svensk rätt ska gälla på avtalet samt att tvister ska lösas i svensk domstol. Det har EU gjort möjligt genom två förordningar, Bryssel Ia-förordningen och Rom I-förordningen. Den förra handlar bland annat om behöriga domstolar och den senare om tillämplig lag för avtalsförpliktelser.

Nu till avdelningen brasklappar, eller undantag om man så vill.

Hus och lägenheter är enligt spansk rätt att betrakta som fast egendom. Det finns en regel i Bryssel Ia-förordningen som innebär att tvister ska slitas i den stat där den fasta egendomen är belägen, även om parterna avtalat om annat. Men inget undantag utan undantag! Detta gäller bara i förhållande till tredje man, inte avtalsparterna emellan. Avtal parter emellan är att betrakta som så kallade obligationsrättsliga förpliktelser som inte påverkas av förhållandet till part utanför detta samägande. Parterna kan således avtala om att tvister ska prövas i svensk allmän domstol.

Enligt Rom I-förordningen kan avtalas att svensk rätt ska tillämpas på avtalet.

Att samäga en bostad har både sina fördelar och nackdelar

Att samäga en bostad har både sina fördelar och nackdelar

Dags för ett exempel:

Lars, Stina, Erik och Annika har köpt en lägenhet i Palma. De äger enligt sitt spanska köpeavtal lägenheten till lika delar. De upprättar förutseende nog ett samägande-rättsavtal hos en svensk advokat. Enligt avtalet ska svensk rätt gälla och eventuella tvister ska prövas av allmän domstol i Sverige. Detta gäller bland annat betalning av avgiften till samfälligheten, elkostnader och löpande underhåll. Varje part ska enligt avtalet betala alla kostnader som uppstår under partens vistelse. En årlig avräkning ska göras. Avtalet innehåller även regler om förköp.

Efter en lång vintervistelse från Lars sida några år senare uppdagar Stina, som enligt turordningen nu tagit lägenheten i besittning, att inga löpande kostnader betalats av Lars. Hon möts i stället av en bunt obetalda räkningar och en lägenhet i förfall. Golv, möbler och tavlor är skadade. Hon tar upp misären med Lars och ber honom göra rätt för sig. Han vägrar och efter en rad påstötningar från Stina, Erik och Annika utan resultat är det dags att damma av samäganderättsavtalet.

Enligt avtalet ska tvister om betalningar och skadestånd prövas i svensk domstol där svaranden, i detta fall Lars, har sin hemvist. Lars bor i Göteborg. Således ska tvisten prövas av Göteborgs tingsrätt.  Svensk rätt ska tillämpas. Stina, Erik och Annika skickar således en ansökan om stämning till Göteborgs tingsrätt.

Parterna träffar i tingsrätten en förlikning som innebär att Lars ska betala ett visst belopp till de övriga ägarna för obetalda räkningar och för de skador han orsakat i lägenheten. Göteborgs tingsrätt meddelar en dom på förlikningen som möjliggör en indrivning hos kronofogden av fordran på Lars.

Stina, Erik och Annika träffas en tid senare för att diskutera det som hänt. De bestämmer sig för att Lars inte längre bidrar till ett trevligt och friktionsfritt samägande. De vill köpa ut honom.

I avtalet finns det bestämmelser om vad som ska gälla vid utköp. Lars vägrar dock gå med på att köpas ut enligt avtalets regler. Han menar att spansk rätt har regler om förköp och att tvisten denna gång ska slitas i spansk domstol.

Hur detta ska avlöpa får ni läsa om i nästa krönika!

Peter Edlund

Peter är advokat med eget kontor i Göteborg. Vill du nå honom hittar du kontaktuppgifter här: Advokat Edlund.