Uthyrning av bostaden på Mallorca

Uthyrning av bostaden på Mallorca

Del 2.

Slut på gamla tider. ”Ja, nu är det slut på gamla tider, nu är det färdigt inom kort. Nu ska hela rasket rivas, nu ska hela rasket bort”.

Den gamla svensktopplåten 34:an dök upp i mitt huvud efter att ha läst en mängd artiklar och annat material om totalförbudet att hyra ut sin bostad till turister på Mallorca.

Som jag skrev i min förra krönika är det i princip totalförbjudet, och förenat med skyhöga böter, att veckovis hyra ut sin lägenhet  till turister och via sajter av typen Airbnb. Man kan söka så kallad zonifiering (zonificación) och hoppas på att lägenheten ligger i ett område som får en sådan zontilldelning. Det tar enligt uppgift minst ett halvår att få besked. Därutöver ska en rad ganska tuffa villkor kring uthyrningen vara uppfyllda.

För många ägare av fritidsboende i Spanien är lägenheten eller huset en stor investering i livet. Bostaden kostar oavsett om man vistas där eller inte. För att drömmen om ett fritidsboende i solen ska kunna gå i uppfyllelse kanske man behöver täcka en del av kostnaderna genom att hyra ut bostaden.  Är detta kört nu då?

Svar: Nej. Hyr ut för längre perioder om minst en månad istället! Då gäller nämligen inte de strikta reglerna om uthyrning till turister. Däremot gäller den spanska hyreslagen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Andra faktorer att tänka på är exempelvis:

  • Måste jag upprätta ett skriftligt hyresavtal?
  • Måste jag kräva deposition? Kan jag behålla den själv?
  • Vad gör jag om hyresgästen inte lämnar bostaden enligt avtalet?
  • Var ska tvister prövas?
  • Hur ska uthyrningen beskattas?

Advokat Edlund tycker så här

Här följer några korta svar på vägen till en bekymmersfri uthyrning.

Kontrakt

Naturligtvis bör man ha ett skriftligt avtal med hyresgästen, även om muntliga avtal gäller. Inte minst viktigt som bevis om hyresgästen inte lämnar i tid som avtalat eller har skadat bostaden, men även för att visa skattemyndigheterna.

Hur får jag tag i ett sådant avtal? Internet? Jo, det finns naturligtvis mallar på nätet. Det är inget jag kan rekommendera. Mallar kan återspegla gamla regler. Gå till en advokat således.

Deposition – fianza

Enligt den spanska hyreslagen ska hyresvärden kräva minst en månadshyra i deposition. Depositionen ska på Mallorca betalas in av hyresvärden till IBAVI, annars väntar från och med nu upp till 3 000 euro i böter. Man vill med detta undvika att hyresvärden lägger beslag på pengar som i lyckliga fall hyresgästen ska ha tillbaka.

Tvister

Om hyresvärden och hyresgästen har hemvist i Sverige kan enligt EU:s regler svensk domstol pröva en tvist mellan parterna. En förutsättning är att hyresförhållandet inte är längre än sex månader. Det kan ju vara praktiskt och kännas mer hemvant än att gå till spansk domstol. Man kan även avtala om vilken domstol som ska vara behörig. Då finns det ingen begränsning i tiden.

Det är enligt spansk lag möjligt att vräka en hyresgäst som begår avtalsbrott. Det kallas desahucio.

Vilken lag gäller?

Om man inte avtalar om tillämplig lag blir LAU tillämplig på avtalet. I princip är det möjligt att avtala om svensk lag om båda parterna har hemvist i Sverige. Men det är inget jag rekommenderar, eftersom LAU har vissa tvingande regler. Det blir stökigt i rätten. Däremot är det lämpligt att ta med en klausul om att parterna ska medla innan de skjuter skarpt. Inom EU finns det ett direktiv om just medling och den stora majoriteten av privaträttsliga tvister sägs bli lösta på detta sätt – om parterna gått med på medling. LAU ger den möjligheten, men man måste avtala om det.

Skatten

Uthyrningen är skattepliktig i Spanien och i Sverige.  För den som har skatterättslig hemvist i Sverige får den spanska skatten avräknas från den svenska skatten. Den spanska skatten är 19 % för icke skatteresidenta fysiska personer. Kostnadsavdrag och schablonavdrag får göras från inkomsten.

I Ultima Horas söndagsupplaga den 3 september 2017 (sidan 2-3) finns en belysande ekonomisk jämförelse mellan korttids- och långtidsuthyrning som jag rekommenderar för läsning i detta sammanhang.

Slutsats

Minimera riskerna och känn dig trygg med din uthyrning. Skriv ett hyreskontrakt och kontakta advokat.

Hela rasket ska inte rivas. Däremot kanske de nya reglerna går den vägen.

Allt för denna gång!

¡Saludos!

Peter Edlund


Peter Edlund är svensk advokat med huvudsaklig verksamhet i Göteborg. Han bedriver även juridisk rådgivning för utlandssvenskar på Mallorca. Peter Edlund är medlem i Sveriges Advokatsamfund och även inskriven i Balearernas Advokatsamfund.