Sällskapsresan som kom av sig

Upplösning av samägande

Vädret är det enda som är någorlunda säkert när man köper en bostad i Spanien tillsammans med någon annan.

De tänkta fördelarna kan lätt omvandlas till ett rent kaos, både finansiellt och emotionellt. I denna krönika ska jag beskriva hur du kan ta dig ur ett samägande av en bostad.

Först en kort uppdatering. Man kan avtala om vad som ska gälla för samägandet. Lämpligt att reglera i avtalet är hur bostaden ska skötas, vem som ska sköta vad, hur räkningar för drift och annat ska betalas och av vem, fördelning av kostnader, fördelning av tider för vistelser, hur tvister ska lösas och var. Det jag skriver om här avser inte ägare som är gifta eller är registrerade sambor. Då gäller vanligen andra regler.

Man kan vidare avtala om att tvister ska prövas i svensk domstol och enligt svensk rätt. Om ägarna är svenska medborgare är det nog den bästa prövningsinstansen från flera synpunkter. Man är mer van vid det svenska rättssystemet och det blir inga språkliga hinder. Dessutom kan man finansiera advokatarvodet med både rättsskydd och rättshjälp om svensk domstol anlitas.

Men det är inte säkert att man i fredstid tänkt på att krig kan utbryta. Något avtal behövs normalt inte i fredstid, alltså har ingen tänkt på att upprätta ett sådant. I förälskelsens inledning pratar man vanligen inte om avtal. Det är inte heller säkert att ett avtal är till någon större hjälp om man vill lösa upp samägandet.

Ett exempel: tre syskon, Kalle, Stina och Carina, äger ett hus på Mallorca. Efter en tid knakar samarbetet om hur huset ska skötas. Någon, eller alla, har tröttnat på samägandet, men det finns ingen samsyn om hur detta ska lösas upp. Ska bostaden säljas och i så fall till vilket pris? Ska Kalle få köpa ut Stina och Carina och i så fall till vilket pris? Läget är helt låst. Tycker man. Vad göra?

Svar: om man inte kommer överens måste samägandet helt enkelt upplösas genom någon rättslig instans. Går detta att åstadkomma i Sverige? Svar: nej. Går det att avtala om med rättslig verkan? Svar:nej.

Enligt en dom i EU-domstolen (C-605/14) är det en domstol i det land där fastigheten är belägen som är exklusivt behörig vad gäller mål om samäganderättens upplösning. I vårt fall är således endast spansk domstol behörig, oavsett om avtal finns eller inte. Det gäller även lägenheter, eftersom de betraktas som fast egendom.

Men hur gör man i praktiken? Enkelt uttryckt görs detta i två steg. Steg ett är att vända sig till domstol för att begära upplösning av samägandet. Det är reglerat i Código Civil, den spanska civillagen, samt den spanska rättegångsbalken. Domstolen fattar beslut om upplösning. Steg två blir att tvångsförsälja fastigheten på offentlig auktion, på spanska subasta pública. Detta förfarande är också reglerat i lag.

Liksom i Sverige ligger det i sakens natur dels att detta tar lång tid, dels att försäljningspriset blir betydligt lägre än vid en försäljning under normala förhållanden.

Advokat Edlund tycker så här

Sammanfattning: för samägande av bostad i Spanien råder avtalsfrihet utom vad gäller tvångsmässig upplösning av samägandet. Då måste man gå till spansk domstol. Min erfarenhet är dock att alla vinner på att försöka nå en uppgörelse utan att blanda in rättsliga instanser. Om detta inte går, bör en lokal advokat anlitas.

Vi är alltså i praktiken tillbaka på ruta ett: en frivillig uppgörelse mellan ägarna.

En uppgörelse kan innebära en hel del eftergifter, men efteråt kan ni i alla fall tänka att: ”vi hade i alla fall tur med vädret”.

¡Saludos!

Peter Edlund


Peter Edlund är svensk advokat med huvudsaklig verksamhet i Göteborg. Han bedriver även juridisk rådgivning för utlandssvenskar på Mallorca. Peter Edlund är medlem i Sveriges Advokatsamfund och även inskriven i Balearernas Advokatsamfund.