Foto Per Gustafson
Del 2 – Hur gick det sen?
– Nu har Lars missat betala till comunidaden igen! mejlade Stina till Erik och Annika. Detta går inte längre. Vi måste köpa ut honom.
I min förra krönika skrev jag om de goda vännerna Lars, Stina, Erik och Annika som köpt en lägenhet i Palma gemensamt.Inför köpet skrev de mellan sig ett avtal som reglerade rättigheter och skyldigheter, ett samäganderättsavtal. Enligt avtalet skulle svensk rätt gälla.Tvister skulle prövas i svensk domstol. Detta är möjligt enligt EU:s regelverk.
Nu ska Lars ut ur gemenskapen. Är det möjligt? Tja, ett avtal kan ha regler om förköpsrätt för övriga delägare för det fall någon säljer sin andel till någon utanför gemenskapen. En förköpsklausul avseende fast egendom är inte giltig enligt svensk rätt. En delägare har rätt att sälja till vem som helst. Överlåtelsen till den utomstående köparen är giltig trots en sådan bestämmelse, även om köparen känner till avtalet.
Däremot kan avtalet ha en skadeståndsklausul för det fall en överlåtelse sker i strid med förköpsklausulen. En skadeståndsbestämmelse är giltig och kan drivas i domstol.
Problemet med Lars är att han inte ville sälja alls. En förköpsbestämmelse som tar sikte på att övriga ska ha rätt att köpa hans andel och Lars en skyldighet att sälja är förstås inte heller giltig och kan inte genomdrivas i domstol. Vad göra?
Svaret är att hela lägenheten måste säljas om inte någon överenskommelse kan träffas med Lars. Avtalet kan dock stipulera att en lägsta köpeskilling ska gälla i en sådan situation.
Både Sverige och Spanien har regler om gemensamt ägande av egendom, vilka helt eller delvis kan avtalas bort. För utlandssvenskar kan det dock finnas rationella skäl att avtala om svenska regler. Det kan röra sig om okunskap om det spanska rättssystemet, tillgång till juridiska rådgivare och möjligheten att utnyttja rättsskyddet i hemförsäkringen.
Vad lär vi oss av detta? En sammanfattning:
– att samäganderättsavtal kan vara ett styrmedel för att minimera konflikter;
– att avtal bör träffas i fredstid för att kunna nyttjas i krigstid;
– att svensk rätt kan tillämpas;
– att tvister mellan delägarna kan prövas av svensk domstol;
– att advokatkostnaderna kan ersättas av hemförsäkringens rättsskydd.
Vad hände med våra vänner? De sålde lägenheten och köpte en ny.
Nu var de bara tre – med ett nytt samäganderättsavtal.
Välkomna med frågor till advokatedlund@telia.com.
Peter Edlund
Advokat
—-
Peter Edlund är advokat i Göteborg och driver Svensk-spanska Advokatbyrån.
